房地產(chǎn)信托“新規(guī)”引發(fā)爭(zhēng)議
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2004-10-26
10月18日，銀監(jiān)會(huì)公布了旨在規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》（征求意見(jiàn)稿）。該征求意見(jiàn)稿共分六章，分別從經(jīng)營(yíng)規(guī)則、監(jiān)督管理、風(fēng)險(xiǎn)控制及處罰等方面，對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作了比較詳盡的規(guī)定。
在融資渠道狹窄、金融體系不健全的前提下，信托作為連接資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的“交換器”，正好填補(bǔ)了市場(chǎng)空白。然而，目前能對(duì)信托業(yè)起優(yōu)化作用的制度仍不健全，造成了現(xiàn)有信托機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍大多局限于從事商業(yè)銀行的存貸款和證券業(yè)務(wù)等?！缎磐型顿Y公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》（征求意見(jiàn)稿）（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）的出臺(tái)引發(fā)業(yè)界爭(zhēng)論。有人認(rèn)為，這表明信托業(yè)成為銀監(jiān)會(huì)新的監(jiān)管目標(biāo)，剛剛走出陰霾的中國(guó)信托業(yè)將面臨“第六次整改”；也有人認(rèn)為，《辦法》的出臺(tái)至少表明政府已經(jīng)開(kāi)始重視房地產(chǎn)信托的作用，對(duì)信托業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都有積極作用。
■五大“新規(guī)”提升信托業(yè)務(wù)
《辦法》首先對(duì)單個(gè)集合信托合同的數(shù)量作出了規(guī)定，提出“信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)，單個(gè)集合信托計(jì)劃接受的合同份數(shù)可以不接受《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》第六條的限制”。這表明，此前單個(gè)集合信托合同不得超過(guò)200份的數(shù)量限制首次獲得政策性突破。
“保管人”概念首次被推向市場(chǎng)?！氨９苋恕庇蛇_(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)銀行充當(dāng)，信托公司將房地產(chǎn)信托資金投資前，應(yīng)當(dāng)將該資金存入保管人所開(kāi)設(shè)的信托資金專戶。屆時(shí)，“保管人”將負(fù)責(zé)對(duì)特定的信托資金進(jìn)行監(jiān)管。
《辦法》明確要求信托公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)制作房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃推介材料，并上報(bào)銀監(jiān)會(huì)或其派出機(jī)構(gòu)備案。
同時(shí)《辦法》指出，信托公司和保管人從資金收益中分別收取15％、5%作為管理費(fèi)。房地產(chǎn)信托資金未實(shí)現(xiàn)收益時(shí)，二者均不得收取管理費(fèi)或保管費(fèi)。此前，信托公司的管理費(fèi)是與企業(yè)協(xié)商解決的，并未與資金收益掛鉤。
此外，《辦法》還嚴(yán)格了對(duì)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的資格審查。在風(fēng)險(xiǎn)控制部分明確提出，信托投資公司以貸款的方式運(yùn)用房地產(chǎn)信托資金時(shí)，只能對(duì)取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證（簡(jiǎn)稱“四證”）的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款。
■高標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)業(yè)界爭(zhēng)議
中誠(chéng)信托投資有限責(zé)任公司一高層人士說(shuō)：“我相信政策制定者的初衷是為了規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)?，F(xiàn)在一些限制放開(kāi)了，但標(biāo)準(zhǔn)也跟著提高了。就拿不受信托合同份數(shù)限制這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，《辦法》規(guī)定信托公司過(guò)去兩年連續(xù)盈利且信托業(yè)務(wù)收入占公司總收入的60%以上，最低募集金額不得少于5億元，從目前國(guó)內(nèi)的情況看，無(wú)論是信托投資公司還是房地產(chǎn)企業(yè)都做不到?！痹撊耸空J(rèn)為，現(xiàn)在大部分信托公司都是在兩年前重新登記的，工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)水平都達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
《辦法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)辦理信托業(yè)務(wù)及投資者參與信托投資的規(guī)定，也是備受爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。根據(jù)《辦法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資本不少于1000萬(wàn)元才能辦理信托業(yè)務(wù)，個(gè)人投資者資本達(dá)100萬(wàn)元以上，法人投資資本則高達(dá)500萬(wàn)元。這無(wú)疑會(huì)把一部分中小開(kāi)發(fā)商和投資者阻擋在信托投資范圍之外。一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)，實(shí)力雄厚的大開(kāi)發(fā)商一般比較容易從銀行獲得貸款，缺少資金的往往是中、小開(kāi)發(fā)商。他認(rèn)為，《辦法》規(guī)定的門檻太高了。
盡管業(yè)界看法不一，但主流觀點(diǎn)認(rèn)為《辦法》的征求稿的意義是正面的，有益規(guī)范房地產(chǎn)信托行業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。既然是征求意見(jiàn)稿，就表明還有值得探討和改進(jìn)的空間。業(yè)內(nèi)人士相信，通過(guò)多方商討論證，《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》將以更成熟的面孔正式出臺(tái)。
(xintuo摘自湖南紅網(wǎng))